목표치였던 2465억원의 5배에 달하는 개발이익 달성
"용적률 450%로 높이면 3조1628억원 이익 달성했을 것"
SH공사, 공공자산 충분히 확보해 가치를 증대할 계획
김헌동 사장 "앞으로 용적률 최대한 높일 것"

김헌동 SH공사 사장이 발언을 하고 있다. 사진=서울시의회 제공
김헌동 SH공사 사장이 발언을 하고 있다. 사진=서울시의회 제공

[서울와이어 고정빈 기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 서초구 내곡지구 공공주택 개발사업으로 1조3000억원의 개발이익을 거둔 것으로 나타났다.

22일 SH공사는 내곡지구 사업 전후를 비교한 결과 분양주택(2214가구)·임대주택(2138가구) 공급과 민간 택지매각(10만3306㎡)으로 1조3036억원의 개발이익을 기록했다고 밝혔다.

내곡지구 투자비는 보상비와 간접비, 금융비용의 증가로 사업성 검토 당시와 비교해 2156억원 증가했다. 임대주택 2138가구 자산가치 1조2953억원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업착수 당시 목표로 했던 2465억원에서 1조3063억원으로 5배 증가했다.

내곡지구는 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율이 25%에서 50%로 상향됐고 공공임대주택이 많이 공급됐다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이었지만 SH공사 소유 공공주택 시세(전용면적 84㎡ 기준)는 현재 가구당 18억원이다. 가구당 토지 추정 가격은 약 14억원, 3.3㎡ 기준 토지가격은 7950만원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 크게 증가했다.

SH공사는 내곡지구에 분양주택을 공급하면 사업성이 어떻게 변화하는지 분석했다. 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향해 건물분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 대폭 향상되는 것으로 나타났다.

내곡지구 분양주택 2214가구를 건물분양주택으로 전환했을 때 현금 사업수지는 2877억원 감소하지만 SH공사 소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3896억원으로 오히려 증가하는 것으로 확인됐다.

특히 용적률을 450%로 높이면 건물분양주택을 8960가구 공급할 수 있고 토지 자산가치 증가와 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1628억원으로 증가하는 것으로 분석됐다.

SH공사는 앞으로 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보해 공공자산의 가치를 증대할 계획이다. 주택사업도 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정이다.

SH공사는 내곡지구 전체 개발면적 81만1615㎡ 중 42만9912㎡(전체면적의 53%)를 시민을 위한 공원녹지와 교육시설용지 등으로 조성해 지방자치단체에 무상으로 공급하고 공공의 자산을 시민에 환원했다.

김헌동 SH공사 사장은 “앞으로도 건물만 분양하고 토지는 공사가 보유하는 방식을 택하겠다”며 “공사는 이익이 더 생겨서 좋고 시민은 저렴한 가격에 주택을 취득할 수 있어 좋다. 집값 안정 효과도 기대할 수 있다”고 말했다.

이어 “내곡지구를 더 고밀도로 개발했다면 3조원이 넘는 이익을 기대할 수도 있었다”며 “앞으로 공사가 개발할 구룡마을, 성뒤마을 등은 용적률을 최대한 높이도록 노력하겠다”고 강조했다.

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