재건축·재개발 47만호 목표… 규제완화로 공급 촉진
용적률 500%까지 상향 조정, 민간 주도 시장 활성화
1기신도시 특별법 관심↑, 마스터 플랜 수립 계획 중
재건축초과이익 환수제도 손질로 사업 속도 가속화

새 정부가 출범 이후 규제완화 행보를 보이면서 재건축·재개발시장의 기대감이 커지고 있다. 사진=이태구 기자
새 정부가 출범 이후 규제완화 행보를 보이면서 재건축·재개발시장의 기대감이 커지고 있다. 사진=이태구 기자

문재인 정부에서 천정부지로 치솟았던 집값이 하락세로 접어드는 모습이다. 특히 새 정부가 출범하면서 부동산시장의 전반적인 분위기가 달라지고 방향성도 바뀔 것으로 보인다. 이에 수요자들의 관심이 높은 주택시장부터 혼란스러운 임대차시장, 기대감이 큰 재건축·재개발시장의 현 상황을 점검하고 전망을 살펴봤다. [편집자주]

[서울와이어 고정빈 기자] 전망하기 어려운 주택시장이나 혼란스러운 임대차시장과 달리 재건축·재개발시장의 분위기는 긍정적이다.

새 정부가 재건축 규제완화를 예고하면서 정비사업이 활성화될 확률이 높기 때문이다. 아울러 오세훈 서울시장의 행보와 맞물리면서 서울 주요 단지의 재건축사업에 속도가 붙을 전망이다.

5일 정부에 따르면 윤석열 대통령은 서울을 중심으로 주요 재건축·재개발 규제완화를 대폭 완화할 계획이다. 공급촉진을 막은 규제를 풀어주고 주택공급을 확대한다. 윤 대통은 임기 내 250만호 이상 공급을 예고했고 이 가운데 재건축·재개발은 47만호를 목표로 설정했다.

세부적으로 보면 ▲30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 ▲재건축초과이익 환수제 대폭 완화 ▲과도한 기부채납 방지 등을 약속했다. 또 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 상향 조정해 주택 공급을 늘리고 청년·신혼부부·무주택자에게 시세보다 낮은 가격에 공공 분양할 계획이다.

특히 1기신도시 특별법 제정에 수요자들의 관심이 쏠린다. 1기신도시는 평균 용적률이 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등으로 분당과 일산을 제외하면 일반적인 재건축단지보다 높고 지구단위계획으로 용적률이 제한돼 재건축 추진이 어려운 상황이다. 이에 새 정부의 규제완화가 절실한 지역이다.

최근 용적률 상향 관련 논란이 커지면서 법 제정 추진 속도가 생각보다 느려졌지만 오는 9일 발표되는 ‘8·9대책’에서 확실한 방향성이 제시될 것으로 보인다. 국토교통부는 올 5월 1기신도시 재정비 민관합동 전담조직(TF)를 신설해 운영을 시작했고 올해 말이나 내년 초 구체적인 마스터플랜이 나올 전망이다.

새 정부는 신속한 리모델링 추진을 위한 ‘리모델링 추진법’도 마련해 수직·수평 증축 기준을 정비하고 안전성 검토 과정에 국토교통부 산하기관뿐만 아니라 민간의 참여를 확대할 방침이다. 사업추진까지 소요됐던 기간이 대폭 단축될 것으로 보인다.

아울러 오세훈 서울시장의 행보도 기대감을 키운다. 오 시장은 ‘모아타운’을 도입해 서울 주거환경을 한층 개선시킬 계획이다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 다가구·다세대 등 노후 저층주거지를 하나로 묶어 공영주차장 설치 등 대단지 아파트처럼 관리 가능하도록 짓는 새로운 유형의 지역 정비방식이다.

오 시장의 ‘신속통합기획(신통기획)’도 정비사업에서 큰 관심을 모은다. 신통기획은 통상 5년 소요되는 정비구역 기간을 2년으로 단축해 사업기간을 대폭 감소시키는 제도다. 1차 재개발 공모에서 24개 자치구, 102곳이 신청할만큼 정비가 필요한 단지들의 경쟁이 치열했다. 최근 철회하는 단지도 늘고 있으나 아직 충분히 매력적인 선택지로 꼽힌다.

또 정부는 오는 9일부터 상가 조합원 재건축 부담금을 줄이는 ‘재건축이익환수법 시행령’, ‘소규모주택정비법 시행령’, ‘국토기본법 시행령’ 개정안 등을 시행하기로 결정했다. 곳곳에서 상가 조합원의 반대로 사업이 지지부진하던 문제가 해결될 것으로 기대된다.

재건축사업에 큰 걸림돌로 꼽혔던 재건축초과이익 환수제도(재초환)도 손질된다. 재초환은 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 제도로 2006년 법률로 제정됐으나 유명무실한 법으로 유지되다 문재인 정부에서 부활했다.

63개 단지, 3만3800가구에 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만 조합 등의 반발로 실제 집행까지 이어진 단지는 아직 없다. 업계에서는 재초환이 미실현 이익에 과도한 세금을 부과해 도심 공급을 가로막는 대못으로 작용하고 있다고 평가한다.

이에 정부는 재초환을 본격 개편할 계획이다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 20일  CBS라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연해 “재초환 적정선을 찾아 이달 주택공급대책에 포함시킬 것”이라며 “토지주와 사업시행자, 입주자, 지역 주민, 무주택 국민들까지 이익의 균형을 이룰 수 있도록 할 것”이라고 말했다.

이처럼 새 정부의 행보를 보면 재건축·재개발시장의 미래는 밝아 보인다. 윤 대통령은 “파격적이고 효과적인 인센티브로 민간에 새로운 시장과 비즈니스 기회를 창출하겠다”며 “재건축·재개발 대상지 확충과 신속하고 통합된 인허가 처리로 주택공급을 확대해 나가겠다”고 강조했다.

정비업계 관계자는 “다소 지지부진한 부분도 있고 아직 지켜봐야 하는 상황이지만 새 정부의 규제완화 기대감이 여전한 것은 사실”이라며 “쉽게 결정하고 시행할 수 없는 상황을 고려해 기다릴만 하다고 생각한다. 재건축·재개발시장이 활성화되면 주택공급도 촉진되고 결국 수요자들에게도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

관련기사

저작권자 © 서울와이어 무단전재 및 재배포 금지

Sponsored AD