코인, 주식 등 자산시장 거품 꺼져
금리 인상, 대출 규제에 '매수 위축'
분양가상한제 개편에 매수 회복될까

서울 미아지역 주택 , 아파트. 사진=서울와이어DB
서울 미아지역 주택 , 아파트. 사진=서울와이어DB

[서울와이어 주해승 기자] 금리는 오르고 불확실한 경제상황이 이어지면서 코인, 주식 등 자산시장은 이미 거품이 꺼지기 시작했다. 코로나19 발생 이후 전례없는 제로금리 시대에 수년간 호황을 누렸던 자산 시장은 스태그플레이션 공포에 직면했다.

고강도 긴축에 더해 대출 규제도 완화와는 거리가 멀어지면서 대표적인 안전자산으로 꼽혔던 부동산 시장에도 '매수 포비아'가 무섭게 확산 중이다. 

◆매수심리 위축, 부동산 거래 절벽 지속 

코로나19 극복을 위한 각국의 확장재정으로 물가 상승과 경기 침체가 한꺼번에 찾아오며 세계 경제는 스태그플레이션이라는 또 다른 위기를 맞았다. 각국 중앙은행은 돈줄을 죄기 시작했다. 

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)는 지난 15일(현지시간) 자이언트스텝(기준금리 0.75% 포인트 인상)을 밟은 데 이어 오는 7월에도 비슷한 수준의 기준금리 인상을 단행할 전망이다. 현재 한·미 간 기준금리 상단은 1.75%로 동일해졌다. 한·미 간 기준금리가 역전되면 한국에 있는 국외 자본이 유출돼 증시는 요동칠 수밖에 없는 만큼, 한은은 추가적인 금리 인상이 불가피한 상황이다.

올 초부터 기준금리 인상 기조가 확실해 지면서 코인, 주식을 비롯한 자산시장은 물론 부동산 시장도 이미 얼어붙기 시작했다. 대출 금리가 크게 오르면서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자와 영끌해서 집을 산 사람들은 고민이 깊어졌고, 여기에 집값 고점 인식까지 더해지면서 부동산 시장의 불확실성은 커지고 있다.

우선 매수심리가 위축되면서 거래절벽 현상이 계속되고 있다. 27일 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 24일까지 서울 아파트 매매 거래건수는 437건으로 나타났다. 6월 말까지 매매 건수가 더 늘어난다 해도, 현재까지 흐름을 보면 5월(1694건) 거래량의 절반도 이르지 못할 가능성이 크다.

자치구 별로 보면 가장 적은 지역은 종로구로, 2건 거래되는데 그쳤다. 이어 광진구 5건, 금천구 6건, 강북구, 용산구가 나란히 7건, 중구 8건, 강남·도봉·서초구 9건 순으로 나타났다. 동작구만 142건 거래되며 세 자릿수를 기록했다. 아파트 전월세 거래량도 6개월째 2만건을 넘기지 못했다. 특히 지난달 서울에서 1만5462건이 거래됐는데 지난 24일 기준 7788건이 거래되는데 그쳤다.

서울 아파트값은 지난주 0.02% 하락해 3주 연속 약세를 보였다. 올해 들어 지난주까지 서울 25개 구 중 아파트값 누적 상승률이 플러스(+)인 곳은 서초(0.57%)·용산(0.39%)·강남(0.32%)·동작(0.04%)·양천(0.01%) 5곳뿐이다. 

사진=서울와이어DB
사진=서울와이어DB

◆대출규제는 혼란, 분양가 상한제는 개편 

기준금리가 더 오를 것은 확실해 보이고, 대출 규제 완화마저 이렇다 할 효과가 예상되지 않으면서, 부동산 거래 절벽은 계속될 것으로 보인다. 정부는 생애 최초 구매자에 한해서 LTV를 80%까지 확대한다고 밝혔지만 다음 달부터 DSR 규제는 원래 계획대로 강화된다. 

금융위는 청년층의 대출이 제약되지 않도록 DSR을 산정할 때 미래 소득을 반영하기로 하면서, 미래 소득을 활용할 시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선하기로 했다. 하지만 DSR 규제를 완화해 주는 대상은 청년층에 국한된다. 

당국은 실수요자의 자금 제약도 과도해지지 않도록 신용대출 한도를 연소득 범위 내로 제한한 것을 폐지한다는 방침이지만, 이마저도 DSR 규제에 막혀 대출 가능 금액이 마냥 늘어나진 않는다.

다만 정부의 분양가 상한제 개편으로 공급 확대에 대한 기대감도 감돌고 있다. 수도권 아파트 분양가가 최대 4% 오를 것이란 전망이 나오기도 했다. 국토교통부는 지난 21일 발표한 '분양가상한제 합리화 방안'의 후속조치로 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙' 개정안과 '정비사업 등 필수 발생비용 산정기준' 제정안에 대한 입법예고와 행정예고를 실시한다고 전날 밝혔다. 

앞으로는 필수적으로 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업손실보상비, 명도소입, 이주비 금융비, 총회 등 필수 소요 경비가 택지 가산비에 추가 반영된다. 이로 인해 재개발 사업의 경우 분양가가 종전 대비 4% 가량 인상될 전망이다.

내달부터 더해지는 대출규제의 혼란스러움 속에서 이미 불확실한 부동산 시장의 매수심리가 위축될지 회복될지 주목된다. 

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