대장홍대·강북횡단선 등 교통 호재 예정
개발사업 잇따라…인근 인프라 활용도↑
리모델링 바람, 한강뷰 아파트로 탈바꿈
"임대수익보다 시세차익 기대값이 크다"

 

염창동은 서울에서도 저평가된 지역 중 하나였으나 9호선 도입과 인근 발전으로 투자자들과 수요자들의 관심을 집중시키고 있다. 사진=고정빈 기자
염창동은 서울에서도 저평가된 지역 중 하나였으나 9호선 도입과 인근 발전으로 투자자들과 수요자들의 관심을 집중시키고 있다. 사진=고정빈 기자

최근 집값 하향 안정세가 이어지는 가운데 ‘핫플레이스’로 불리는 지역에 대한 수요자들의 관심은 여전히 뜨겁다. 이에 실거주자는 물론 투자자들의 이목을 끄는 수도권 곳곳 현장을 직접 찾아 살펴봤다. [편집자주]

[서울와이어 고정빈 기자] 서울시 강서구 염창동은 편리한 교통인프라는 물론 쾌적한 주거환경, 풍부한 녹지공간 등 모든조건을 갖춘 지역 중 하나다. 과거에는 영등포구와 여의도, 김포공항 인근에 근무하는 직장인들의 관심만 끌었으나 최근 각종 호재로 높은 미래가치가 예상되면서 투자자들의 이목을 집중시킨다.

10일 지하철 9호선 염창역 5번출구로 나오니 출근길로 바쁜 직장인들의 모습을 확인할 수 있었다. 직접 경험해 본 염창동에 형성된 인프라는 확실히 서울 도심 못지 않았다. 왜 이런 동네가 저평가를 받았는지 최근에는 어떤 이유로 투자자들과 수요자들의 관심을 끄는지 궁금해졌다.

인근 주민에게 염창동의 분위기를 물어봤다. 주민 A씨는 “염창동에 거주하면서 주변 인프라를 활용할 수 있다는 것이 가장 좋았다. 입주하기 전에 생각했던 것보다 만족도가 높다”며 “타지역 지인들에게도 빠른 시일 내 이사를 고려해보라고 추천했다. 그만큼 좋은 지역이라고 생각한다”고 말했다.

편리한 교통편을 갖춘 염창동은 집값이 크게 올랐다. '염창1차한화꿈에그린' 전용면적 84㎡는 지난해 6개월 만에 5억6500만원이 올랐다. 사진=고정빈 기자
편리한 교통편을 갖춘 염창동은 집값이 크게 올랐다. '염창1차한화꿈에그린' 전용면적 84㎡는 지난해 6개월 만에 5억6500만원이 올랐다. 사진=고정빈 기자

◆직주근접 실현, 우수한 학군

염창동은 어느 지역보다 직주근접을 실현하기 좋다. 서쪽으로는 김포국제공항과 마곡지구가 위치했고 동쪽으로는 업무지구인 여의도와 영등포가 인접하다. 북쪽으로는 상암DMC와 홍대, 합정, 마포 등이 가깝다. 출퇴근 시간이 중요한 직장인들에게는 최적의 입지다.

특히 황금라인으로 꼽히는 지하철 9호선을 활용할 수 있는 것도 장점이다. 급행시간을 이용하면 30분 만에 강남으로 이동이 가능하고 당산역, 마곡나루역, 신논현역, 종합운동장역 등 접근성이 좋다. 대중교통 외에도 안양천로와 서부간선도로, 올림픽대교, 경인고속도로, 남부순환로, 월드컵대교 등을 이용할 수 있다.

여기에 다양한 교통호재도 들어온다. 먼저 부천 대장지구에서 출발해 홍대입구역까지 이어지는 서부광역철도인 18㎞ 규모 대장홍대선도 주목된다. 염창동을 직접 지나치지는 않는다. 하지만 바로 옆 가양역, 강서구청이 포함돼 충분히 이용가능하다.

강북횡단선도 큰 교통호재로 평가된다. 횡단선은 2차 서울시 도시철도망 구축계획에 포함됐다. 목동역에서 출발해 청량리까지 도달하는 25.71㎞ 규모 노선이다. 등촌역을 지나치기 때문에 염창동 주민도 인프라를 활용할 수 있다. 2026년 착공을 목표로 공사가 진행 중이다.

뿐만 아니라 우수한 학군도 염창의 강점 중 하나로 꼽힌다. 염창동에는 염동초등학교와 양화초등학교, 양동중학교, 염창중학교 등 우수한 학군이 형성됐다. 특히 목동과 인접해 명품학군을 충분히 누릴 수 있다. 아울러 도심에 비해 유흥시설이 적어 부모들의 걱정을 덜어준다. 자녀를 교육하기에는 최적의 장소다.

이처럼 우수한 입지를 자랑하는 염창동의 집값은 크게 올랐다. 강서구 염창동에 위치한 ‘롯데캐슬’ 전용면적 84㎡는 2020년 6월 9억8000만원(4층)에 팔렸다. 지난해 동일 면적 같은 층 매물은 13억5000만원에 매매계약이 체결됐다. 1년4개월 만에 3억7000만원(37.7%)이 상승했다.

같은 동네에 공급된 ‘염창1차한화꿈에그린’ 전용면적 84㎡는 지난해 2월 13억3500만원(16층)에 매매거래가 이뤄졌다. 6개월 전인 2020년 9월 같은 면적이 7억7000만원(9층)에 팔린 것과 비교하면 5억6500만원(73.3%) 급등한 셈이다.

염창동은 교통호재뿐만 아니라 인근 지역의 인프라를 충분히 활용할 수 있다. 사진=고정빈 기자
염창동은 교통호재뿐만 아니라 인근 지역의 인프라를 충분히 활용할 수 있다. 사진=고정빈 기자

◆차고 넘치는 인근 개발호재

공인중개사무소 관계자 B씨는 “최근 염창동에 대한 관심이 높아진 것이 사실이다. 이미 높은 미래가치를 예상한 많은 수요자들이 투자·입주를 마쳤다”며 “지금도 만족도가 높은 동네다. 앞으로 더 우수한 인프라가 형성될 것”이라고 강조했다.

염창동은 인근 롯데몰과 NC백화점, 이대 서울병원, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰과 대학병원, 백화점을 포함한 편의시설이 가까워 생활인프라를 누리기 좋다. 여기에 수많은 호재가 들어서 주거환경이 한층 더 개선될 전망이다.

염창동 바로 옆 가양동에는 CJ공장 부지를 활용한 개발사업이 진행된다. 면적만 11만2587㎡로 삼성 코엑스(4만7130㎡)의 2배가 넘는다. 서울시 특별계획구역 결정안에 따라 지하 5층~지상14층 규모로 지어진다. 사업비 총 2조원이 투입돼 업무시설과 지식산업센터들이 들어선다. 시공사는 현대건설이며 올해 말 공사가 시작돼 2025년 상반기 준공을 목표로 사업이 진행될 계획이다.

뿐만 아니라 마곡지구에 들어서는 마곡MICE복합개발단지사업도 호재로 평가된다. 염창동은 마곡지구 발전에 따른 수혜지로 평가된다. 지하철을 이용하면 7분이면 마곡지구에 도달할 수 있다. 마곡 MICE사업 면적은 8만2724㎡ 규모로 해당 부지에 지하철과 연계한 지상·지하 업무시설이 잇따를 예정이다.

인근 개발호재에 따른 집값상승도 기대할 수 있다. 공인중개사무소 관계자 C씨는 “주변 인프라가 많고 저평가됐기 때문에 집값이 오를 것으로 예상된다”며 “호재가 들어서면 역세권 단지는 3.3㎡당 1500만원 정도 오를 것으로 본다. 다만 최근 부동산시장 자체가 하락세여서 투자에 유의할 필요가 있다”고 설명했다.

인근 상업시설을 활용한 투자도 고려할 만하다. 인근 공인중개사무소 관계자에 따르면 현재 염창동 연면적 298㎡ 꼬마빌딩의 가격은 25억원 정도로 원금회복보다는 시세차익을 기대하는 것이 좋다고 설명했다. 다만 최근 꼬마빌딩 매물이 나오지 않아 상황을 지속적으로 살펴봐야 한다고 강조했다.

무학아파트는 최근 리모델링사업을 진행하기로 결정했다. 한강조망권이 가능한 단지로 탈바꿈할 전망이다. 사진=고정빈 기자
무학아파트는 최근 리모델링사업을 진행하기로 결정했다. 한강조망권이 가능한 단지로 탈바꿈할 전망이다. 사진=고정빈 기자

◆한강뷰 정비사업 기대감↑

저평가됐던 염창동이 최근 투자자·수요자들의 관심을 끄는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 한강뷰 리모델링이다. 염창동 일부 단지는 리모델링을 통해 한강뷰 아파트로 거듭날 전망이다. 한강뷰는 서울 주택시장에서 가장 매력적인 요소로 평가된다.

하지만 한강 인근 아파트들의 가격은 쉽게 넘볼 수 없는 수준이다. 이에 한강뷰로 바뀌는 염창동 아파트에 대한 관심이 높아진다. 특히 오세훈 서울시장과 윤석열 대통령의 규제완화 행보로 기대감이 재건축시장의 기대감이 더욱 커지는 분위기다.

이에 염창동에서는 리모델링 바람이 분다. 처음으로 리모델링사업에 뛰어든 단지는 염창 무학아파트다. 해당 단지는 1999년 3월 준공돼 18층, 5개 동, 273가구로 지어졌다. 용적률이 300%가 넘어 재건축은 불가능하다. 대신 리모델링을 선택해 한강조망이 가능한 단지로 바뀐다.

무학아파트는 올 4월 조합 설립인가를 완료했고 본격적인 시공사 선정작업을 진행 중이다. 수평 증축방식으로 진행돼 29가구가 늘어날 예정이다. 사업비는 1100억원 정도 투입된다. 273세대라는 소규모 단지임에도 1군 건설사들이 대거 참여할 것으로 보인다.

아울러 염창 동아3차 아파트도 주민동의에 따라 리모델링사업을 진행하기로 결정했다. 1999년 지어진 해당 단지는 8개동, 570가구로 구성됐다. 용적률이 376%로 높은 편이기 때문에 재건축 대신 리모델링을 선택했다. 무학아파트 사업진행 상황에 따라 방향이 결정될 것으로 보인다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “염창동은 9호선 개통된 이후 부각이 되기 시작했다. 특히 리모델링 추진 시작하는 단지가 나오기 시작하면서 투자 관심이 높아질 것”이라며 “다만 아직까지 예정된 굵직한 정비사업이 없기 때문에 조금 더 지켜봐야 한다. 특히 금리인상으로 리스크가 발생할 수 있어 투자를 주의할 필요가 있다”고 설명했다.

양지영 R&C 연구소장은 “염창동은 서울에서도 저평가된 동네 중 하나로 집값변동이 크지 않았다. 하지만 9호선이 들어서고 인근 마곡지구가 발전되면서 수요가 증가하고 관심이 높아지는 곳”이라며 “특히 염창동은 노후된 단지가 밀집된 지역이나 정비사업이 활발히 진행되지 않았다. 윤석열 정부의 행보에 따라 기대감을 가질만한 지역”이라고 말했다.

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